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Imóveis - Títulos e Documentos - Pessoa Jurídica

 

 


 

Imóveis

 

 

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 24 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Recentemente, me casei no regime da separação total de bens e gostaria de saber se posso inserir tal informação no registro dos meus imóveis, pois temo que a cobrança de algumas dívidas de minha esposa, anteriores ao casamento, possam vir a atingir dois imóveis que adquiri quando eu ainda era solteiro. J. F. - Perdizes, SP

RESPOSTA DO IRIB: Sim. Não só é possível inserir no registro do imóvel a modificação do estado civil do proprietário, como é dever do interessado providenciar para que seus dados pessoais estejam sempre atualizados perante o Cartório de Registro de Imóveis.

O Código Civil prevê quatro tipos de regime bens para o casamento: 1) comunhão parcial; 2) comunhão universal; 3) separação e bens; e 4) participação final nos aqüestros. Caso os cônjuges não escolham outro regime no processo de habilitação para o casamento, será aplicado o regime da comunhão parcial.

Desta forma, quando do casamento, se os cônjuges optarem por qualquer regime que não seja o da comunhão parcial (regime legal), será necessária a lavratura de uma escritura pública chamada convenção ou pacto antenupcial (prévio ao casamento), na qual será escolhido o regime de bens do casamento, ou seja, qual serão as regras sobre os bens do casal durante a união.

Para que referidas regras se tornem públicas, após a realização do casamento, o pacto antenupcial será registrado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área territorial onde se localiza o domicílio do casal. Mas não é só.

Ainda visando a publicidade, havendo bens de propriedade de qualquer dos cônjuges, será feita uma averbação na matrícula do registro do imóvel, para noticiar não só o casamento do proprietário, mas que ele se casou sob tal ou qual regime, desde já informando, se for o caso, qual o número do registro e em qual Cartório de Imóveis foi registrado o pacto antenupcial.

Realizados referidos registros e averbações, não há como um terceiro afirmar que não sabia qual o regime de casamento, pois esta informação estará disponível a qualquer interessado, no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso apresentado, será de ciência do público que o consulente se casou no regime da separação total e que, portanto, os imóveis que possuía antes do casamento são de sua propriedade exclusiva, não sendo possível aos credores de sua esposa - por dívidas anteriores ao casamento - fazer a responsabilidade patrimonial incidir sobre referidos imóveis.

Constata-se, desta forma, a grande importância de manter, sempre, o registro de imóveis atualizado, fazendo nele averbar a expedição de documentos (RG, CPF), a alteração de estado civil, bem como qualquer elemento que possa influenciar no imóvel ou nas pessoas que constem do registro.

Como dito, é uma cautela que deve ser tomada pelo proprietário que, se futuramente prejudicado como, por exemplo, por uma penhora, não poderá alegar prejuízos processuais advindo de sua própria inércia. (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do Irib)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
site:
www.irib.org.br - e-mail: imprensa@irib.org.br - tel.: 11 3289-3599

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 24 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Recentemente, me casei no regime da separação total de bens e gostaria de saber se posso inserir tal informação no registro dos meus imóveis, pois temo que a cobrança de algumas dívidas de minha esposa, anteriores ao casamento, possam vir a atingir dois imóveis que adquiri quando eu ainda era solteiro. J. F. - Perdizes, SP

RESPOSTA DO IRIB: Sim. Não só é possível inserir no registro do imóvel a modificação do estado civil do proprietário, como é dever do interessado providenciar para que seus dados pessoais estejam sempre atualizados perante o Cartório de Registro de Imóveis.

O Código Civil prevê quatro tipos de regime bens para o casamento: 1) comunhão parcial; 2) comunhão universal; 3) separação e bens; e 4) participação final nos aqüestros. Caso os cônjuges não escolham outro regime no processo de habilitação para o casamento, será aplicado o regime da comunhão parcial.

Desta forma, quando do casamento, se os cônjuges optarem por qualquer regime que não seja o da comunhão parcial (regime legal), será necessária a lavratura de uma escritura pública chamada convenção ou pacto antenupcial (prévio ao casamento), na qual será escolhido o regime de bens do casamento, ou seja, qual serão as regras sobre os bens do casal durante a união.

Para que referidas regras se tornem públicas, após a realização do casamento, o pacto antenupcial será registrado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área territorial onde se localiza o domicílio do casal. Mas não é só.

Ainda visando a publicidade, havendo bens de propriedade de qualquer dos cônjuges, será feita uma averbação na matrícula do registro do imóvel, para noticiar não só o casamento do proprietário, mas que ele se casou sob tal ou qual regime, desde já informando, se for o caso, qual o número do registro e em qual Cartório de Imóveis foi registrado o pacto antenupcial.

Realizados referidos registros e averbações, não há como um terceiro afirmar que não sabia qual o regime de casamento, pois esta informação estará disponível a qualquer interessado, no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso apresentado, será de ciência do público que o consulente se casou no regime da separação total e que, portanto, os imóveis que possuía antes do casamento são de sua propriedade exclusiva, não sendo possível aos credores de sua esposa - por dívidas anteriores ao casamento - fazer a responsabilidade patrimonial incidir sobre referidos imóveis.

Constata-se, desta forma, a grande importância de manter, sempre, o registro de imóveis atualizado, fazendo nele averbar a expedição de documentos (RG, CPF), a alteração de estado civil, bem como qualquer elemento que possa influenciar no imóvel ou nas pessoas que constem do registro.

Como dito, é uma cautela que deve ser tomada pelo proprietário que, se futuramente prejudicado como, por exemplo, por uma penhora, não poderá alegar prejuízos processuais advindo de sua própria inércia. (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do Irib)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
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A seguir, coluna publicada no dia 17 de setembro de 2006, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Encontrei um ótimo comprador para meu imóvel, mas estamos em um impasse: ele quer pagar uma parte a prazo, mas exige que seja passada a escritura definitiva em seu nome. O corretor sugeriu uma escritura pública de alienação fiduciária. É possível alienação fiduciária de imóvel? É segura para o vendedor? F.B. – Barueri, SP

RESPOSTA DO IRIB: Sim. A Lei n. 9.514/1.997 criou o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, que antes só era possível para bens móveis. E, o novo instrumento é tão seguro quanto a hipoteca, desde que tudo seja registrado no Cartório de Imóveis.

No caso apresentado, a alienação fiduciária funcionaria assim: seria lavrada uma escritura de venda do imóvel e, na mesma escritura, já seria prevista a alienação fiduciária; como garantia das parcelas a serem saldadas, o fiduciante (o comprador do imóvel e devedor das parcelas), entregará ao fiduciário (vendedor do imóvel e credor da parcelas) a propriedade do imóvel, como garantia do pagamento da dívida. Mas, esta transferência do imóvel (do devedor ao credor) ficará condicionada ao não pagamento, sendo que tudo ficará constando no registro do imóvel. Para produzir efeitos, a escritura deve ser registrada no Cartório de Imóveis.

Paga a dívida, a alienação será cancelada no cartório. Se não for paga, a lei prevê um procedimento de cobrança feito perante o Cartório de Imóveis, sendo que inclusive o imóvel poderá ser vendido em leilão público (por leiloeiro oficial) para saldar o débito, sem a necessidade de qualquer processo judicial, o que torna a cobrança mais ágil.

Essa transação imobiliária é extremamente segura para ambas as partes. Para o vendedor, porque até o final pagamento da dívida constará no registro que o imóvel está “alienado” e tal garantia acompanhará sempre o imóvel, esteja ele com quem for. Isto porque, assim com nos documentos de veículos financiados consta a “alienação”, na matrícula do imóvel também constará a alienação fiduciária, pelo que o futuro adquirente do imóvel não poderá alegar que não sabia da dívida e da garantia feita pela alienação.

Para o comprador também é seguro, porque o imóvel é transferido imediatamente para o seu nome, não sendo necessária lavratura de qualquer outra escritura posteriormente. O registro ficará pendente, tão e somente, da baixa da alienação fiduciária no Cartório de Imóveis, mediante a apresentação de termo de quitação da dívida emitido pelo credor. O imóvel pode até mesmo ser vendido para outra pessoa, com a concordância do credor, possibilitando a circulação da riqueza representada pelo imóvel.

Por fim, informamos que a alienação fiduciária pode ser constituída sobre terreno sem benfeitorias ou sobre imóvel já edificado. Como demonstrado, é um instrumento simples, seguro e moderno, podendo inclusive ser utilizado pelo proprietário de imóvel que, sem a intenção de vendê-lo, somente deseja oferecê-lo como garantia de empréstimo que venha a contrair. (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do Irib)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
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www.irib.org.br - e-mail: imprensa@irib.org.br - tel.: 11 3289-3599

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 10 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Comprei um apartamento em um conjunto habitacional e já paguei integralmente, mas constatei que nem sequer existe incorporação registrada. Posso ajuizar ação contra a construtora? Como faço para regularizar meu imóvel no cartório de Registro de Imóveis? S.B. – Tucuruvi, SP

RESPOSTA DO IRIB: Nenhuma unidade autônoma pode ser negociada sem que antes seja feito o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Trata-se de regra prevista expressamente nos artigos 31 e 32 da Lei Federal nº 4.591/1964. Portanto, negociada unidade sem o prévio registro em cartório, o caminho seria a propositura de ação judicial contra a construtora/incorporadora, para obrigá-la a cumprir a lei e efetuar o devido registro. Somente após o registro da incorporação, é que será possível o registro de qualquer documento relacionado à venda de unidades habitacionais.

Não se deve comprar nenhum imóvel sem antes analisar a certidão de registro no Cartório de Imóveis. Não se trata da escritura pública feita pelo tabelião de notas, mas da certidão de registro expedida recentemente pelo Cartório de Imóveis. No caso, a incorporação deve estar registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Imóveis e a venda das unidades deve ser feita por quem conste no cartório como incorporador. Havendo dúvida, o interessado deve consultar o Oficial do cartório.

Quando do registro da incorporação no Cartório de Imóveis, inúmeros documentos serão apresentados, dentre os quais destacamos o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes e a minuta da futura Convenção de Condomínio, que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. O descumprimento destas obrigações pelo incorporador caracteriza infração penal prevista no artigo 66 da legislação acima citada.

Todo e qualquer documento relativo à incorporação (contratos, panfletos, etc...) deve conter a expressa indicação do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como a informação sobre o registro deve permanecer indicada ostensivamente no local da construção. Portanto, basta ver o número do registro da incorporação e em qual cartório foi feita, para que seja solicitada a certidão imobiliária. Se referidas informações não constarem dos documentos, há indícios fortíssimos de irregularidade.

Desta forma, aconselhamos o consulente a contratar os serviços de um advogado, que proporá ação judicial contra os responsáveis pelo empreendimento, visando obrigá-los ao registro da incorporação no Cartório de Imóveis. Somente após esta providência, será possível o registro dos contratos de venda de unidades autônomas, ou seja, a regularização do imóvel do consulente perante o cartório de registro de imóveis.

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 13 de agosto de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Fui condenado judicialmente a demolir parte da uma edificação e a averbar o ato no Cartório de Imóveis. Já contratei uma construtora, pois o Juiz estipulou uma data para o início das obras, sob pena de multa. Pergunto: a) É possível averbar a demolição no Cartório de Registro de Imóveis? Como proceder? b) Como comprovo o início das obras? E.H. – Jandira, SP

RESPOSTA DO IRIB: Sim. Não só é possível a averbação da demolição de construção no Cartório de Registro de Imóveis, como também é aconselhável que todos mantenham os dados atualizados no cartório. E não só os dados sobre construções devem ser averbados, mas também informações pessoais dos proprietários (números de documentos, casamento, etc), sob pena do proprietário arcar com os prejuízos e embaraços que a ausência de tais informações poderão vir a causar no futuro.

No caso em questão, a demora nas construções/demolições muitas vezes dificulta a obtenção da documentação necessária para apresentar ao cartório, podendo prejudicar o proprietário que, por exemplo, quer vender o imóvel e o comprador exige, corretamente, que a construção conste averbada no cartório. Pode perder o negócio!

A seguir, explica-se o procedimento para a averbação de obra de construção civil (incluindo-se ampliação ou demolição). A legislação em vigor exige a apresentação dos documentos municipais referentes à obra (plantas, cálculos de custo, certidão de conclusão de obras, “habite-se”), bem como, via de regra, a certidão negativa de débito (CND) específica de obra, expedida pelo INSS (Decreto Federal nº 3.048/99). Referida certidão será expedida com base na “matrícula” da obra de construção perante o INSS.

No caso em estudo, preliminarmente deverá ser providenciada a averbação da obra de construção para, posteriormente, ser averbada a demolição parcial da obra. Não seria possível, portando, a averbação direta da demolição parcial, sem que antes conste a construção toda na matrícula do imóvel no Cartório de Imóveis.

A prova do inicio das obras de demolição pode ser feita por vistorias feitas pelos agentes da prefeitura ou por vistoria judicial (mais rara). Outrossim, o consulente poderá se valer de um instrumento público denominado “Ata Notarial”, que é uma escritura pública lavrada por um tabelião de notas, com força de prova pré-constituída perante o Judiciário.

O tabelião de notas se deslocará até o local e após efetuar suas constatações lavrará a escritura, onde passará a descrever suas constatações de forma objetiva, sem impressões pessoais. Ou seja, o tabelião consignará na escritura que no “dia “X” esteve no endereço “Y” e lá constatou que havia uma obra de engenharia em andamento, com paredes derrubadas, etc....”

Como dito, referida escritura pública poderá ser utilizada no processo judicial para comprovar o início das obras e, aliada à certidão da matrícula do imóvel expedida pelo Cartório de Imóveis, comprovaria o cumprimento da decisão judicial pelo consulente.

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 6 de agosto de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: O cartório de imóveis não registrou um Mandado de Registro de Arrematação Judicial de um imóvel, expedida por um juiz de Direito. O oficial do cartório afirmou que o imóvel não está registrado em nome da pessoa que foi executada no processo no qual foi expedido o mandado. Pergunto: O cartório de imóveis pode se negar a cumprir um mandado judicial? Não estaria o cartório praticando uma “desobediência” à ordem judicial? F.C. – Vila Olímpia – SP

RESPOSTA DO IRIB: Não. Toda ordem judicial endereçada ao Cartório de Imóveis tem em seu conteúdo, de forma implícita ou explícita, que referida ordem deve ser cumprida “desde que possível” e “desde que sejam observadas as formalidades e exigências legais”. Apesar de se tratar de mandado judicial, está o documento sujeito ao exame da regularidade formal feita pelo cartório de imóveis. Não se discute os fundamentos da decisão judicial, mas sim a adequação da ordem aos dados constantes do registro imobiliário. E, se o registro do mandado for negado pelo cartório, não significa que o mandado é inválido, que foi descumprida a coisa julgada, mas sim que seu registro está vinculado à prática de atos outros que são lógica e cronologicamente anteriores ao registro. No caso apresentado pelo consulente, muito provavelmente ainda não fora registrado no cartório de imóveis a escritura pública pela qual o “executado” adquiriu o imóvel. Como o imóvel ainda não está em seu nome, não é possível registrar um mandado que determina a transmissão de algo que ele ainda não tem. A questão é lógica: se o imóvel consta no cartório como de propriedade de João, não é possível registrar um mandado de arrematação extraído de uma ação de José contra Márcio. Desta forma, constata-se que em nenhum momento o cartório de imóveis se nega, simplesmente, a cumprir a ordem judicial. Na verdade ele aponta o caminho, a saída ou o requisito legal para que a ordem judicial seja cumprida. E, o registro desta ordem estará condicionado ao cumprimento do requisito legal indicado pelo registrador, sob pena da própria ordem se tornar ilegal. Desobedecer à ordem judicial é deixar de cumpri-la sem justo motivo legal, por pura vontade de descumprir, o que longe se configura na conduta do oficial de registro que aponta impedimentos legais para o cumprimento da ordem. O oficial do registro, assim como qualquer outro agente público, só deve agir quando e como a lei determinar, pelo que eventual negativa de cumprimento de mandado judicial nas situações acima apontadas não seria desobediência. Por fim, cabe destacar que se o juiz de Direito, ciente das exigências apontadas pelo oficial registrador, determinar o registro independentemente da posição do oficial, aí sim a ordem judicial deve ser cumprida incondicionalmente, pois nova negativa pelo cartório implicaria em discussão do mérito da decisão judicial, o que é proibido, como já foi dito.

 

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 23 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: No início do ano, comprei um sítio no interior do Estado, já registrado em meu nome no Cartório de Imóveis. Gostaria de saber se preciso pagar algum imposto sobre esta propriedade e, em caso positivo, como deve proceder.

RESPOSTA DO IRIB: Via de regra, todo proprietário de imóvel rural deve pagar, anualmente, o ITR - Imposto sobre a Propriedade Rural. Em casos excepcionais, o proprietário não precisa pagar ITR, por estar imune ou isento do imposto. Não obstante, todo proprietário deve entregar à Receita Federal a Declaração Anual sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), quando será apurado se tem imposto a pagar e, em caso positivo, qual o valor do tributo.

Dentre outros, está obrigada a entregar Declaração Anual de ITR toda pessoa física ou jurídica, inclusive aquelas consideradas imunes ou isentas, que seja proprietária, titular do domínio útil ou possuidora, a qualquer título, de imóvel rural. No caso de morte do proprietário do imóvel, a declaração deverá ser feita pelo inventariante, enquanto não terminada a partilha ou, se ainda não foi nomeado inventariante, está obrigado o cônjuge, o companheiro ou o sucessor do imóvel a qualquer título.

Se localizada no Estado de São Paulo, é imune do ITR a propriedade rural com área de até 30 hectares, desde que o seu proprietário a explore só ou com sua família, e não possua outro imóvel (urbano ou rural). Por seu turno, estão isentos de ITR o imóvel rural compreendido em programa oficial de reforma agrária oficial, bem como o conjunto de imóveis rurais de um mesmo proprietário, cuja área total não exceda os 30 hectares e desde que o proprietário os explore só ou com sua família (admitida ajuda eventual de terceiros) e não possua imóvel urbano.

A Declaração Anual é composta de dois documentos:a) Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diac) (obrigatório para todos os proprietários); b) Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), no qual será calculado o valor do ITR (dispensado para os casos de imóveis imunes ou isentos).

A Declaração de ITR de 2006 deverá ser apresentada entre os dias 7 de agosto a 29 de setembro deste ano. A declaração pode ser encaminhada tanto pela internet, no site www.receita.fazenda.gov.br, quanto em disquete (a ser entregue nas agências do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal) ou por formulário. Se o imóvel estiver localizado no Estado de São Paulo e tiver área superior a 200 hectares, a declaração deverá ser feita pela internet ou por disquete. A declaração não é de difícil preenchimento.

Se a declaração for apresentada após o prazo, o proprietário terá de pagar multa de 1% do valor do imposto ao mês. Nos casos de imóvel rural imune ou isento do ITR, a multa será de R$ 50,00.

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 09 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Um imóvel doado em 1935 a mulher casada (no regime da comunhão de bens), com cláusula de inalienabilidade e impenhorabilidade, comunica ao seu marido, que faleceu em 1946? Neste caso, seria aplicável a Súmula 49 do STF, que prevê que a cláusula de inalienabilidade implica também a incomunicabilidade? V.F.S. – Vila Buarque, SP

RESPOSTA DO IRIB: A resposta à pergunta formulada dependerá de uma interpretação judicial das regras aplicadas ao caso. Isto porque a discussão, no Supremo Tribunal Federal, acerca da incomunicabilidade de bens gravados com cláusula de inalienabilidade levou quase vinte anos para ser pacificada.

Um dos primeiros casos julgados pelo STF acerca da matéria foi o Recurso Extraordinário nº 5108 (DJ de 07/07/1942). À época, o Ministro Waldemar Falcão, favorável à comunicabilidade dos bens, foi vencido pelos Ministros Bento de Faria, Orosimbo Nonato e José Linhares, favoráveis à tese de que a inalienabilidade implica também a incomunicabilidade. Seguiram-se vários julgamentos até que, em 13/12/1963, o Supremo Tribunal Federal aprovou a Súmula nº 49, dispondo que “a cláusula de inalienabilidade inclui a incomunicabilidade dos bens”, pacificando a questão nos tribunais. Na Lei, a questão foi pacificada somente com a edição do Novo Código Civil (2002) que, no artigo 1.911, passou a determinar , expressamente, que a cláusula de inalienabilidade significa, implicitamente, a impenhorabilidade e a incomunicabilidade do bem. O Código Civil de 1916 não continha regra semelhante.

Ocorre que, no caso apresentado, o marido falecera no ano de 1946, quando a discussão começava a tomar lugar no STF. É possível, portanto, que no inventário feito à época (ou que deveria ter sido feito), o juiz tenha reconhecido a comunicação do bem da esposa ao marido.

Diante do exposto, a certeza acerca da comunicação - ou não - só poderá ser sanada com a análise de decisão judicial proferida em processo de inventário, pois os fatos (doação do bem, casamento e óbito do marido) ocorreram antes da edição da Súmula nº 49 e do Código Civil de 2002. volta

PERGUNTA 2: Existe um prazo pré-estabelecido para que o proprietário saia do imóvel vendido? M.M. – Consolação, SP

RESPOSTA DO IRIB 2: Sim. A regra, prevista no artigo 491 do Código Civil, é de que o vendedor deve deixar o imóvel assim que receber todo o pagamento (venda à vista) ou a primeira parcela do pagamento (venda à prestação). Mas tal regra pode ser flexibilizada por acordo entre as partes, que poderão estipular um prazo razoável para a desocupação. Se o vendedor não desocupar o imóvel, o comprador pode propor uma judicial denominada ação de imissão na posse, na qual o juiz despejará o vendedor e dará a posse ao comprador

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 09 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Pode ser concedido empréstimo para reforma, pela Caixa Econômica Federal, considerando-se que o imóvel é objeto de processo de inventário? O imóvel nessa situação pode ser utilizado em novos negócios? L.A.P. - Parada Inglesa, SP

RESPOSTA DO IRIB: O artigo 1.784 do Código Civil prevê que, aberta a sucessão (morte do proprietário), seus bens são transmitidos de forma universal e automática aos herdeiros (princípio da saisine). No processo judicial de partilha ou inventário, será feita a divisão dos bens, definindo-se o quinhão de cada herdeiro. Até então, a herança é um todo indivisível, daí a necessidade, sempre, do registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis, registro este que declarará qual bem passou a pertencer a qual herdeiro, dando garantia aos futuros adquirentes.

O espólio, ou seja, o conjunto de bens que compõe a herança não tem personalidade jurídica (é uma figura processual), pelo que a realização de novos negócios em seu nome somente ocorrerá em hipóteses restritas, como nos casos de cumprimento de compromisso de compra e venda realizado antes da morte do autor da herança, ou nos casos de alienação de bens para fazer frente às despesas de conservação e melhoramento dos demais bens do espólio.

Desta forma, caso seja necessária a reforma do imóvel, por exemplo, para evitar a ruína ou deterioração do mesmo, em tese seria possível o espólio, mediante autorização judicial, travar contrato de empréstimo para referida reforma, com o respectivo registro da garantia real (hipoteca / alienação fiduciária) na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Imóveis.

Ocorre que, em resposta a consulta feita pela assessoria de imprensa do IRIB, o departamento jurídico da Caixa Econômica Federal informou que a concessão de financiamento imobiliário para a reforma de imóvel residencial, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), requer a comprovação da propriedade pelo proponente, pelo que só poderá ser pleiteada pelo interessado após o efetivo registro do formal de partilha no cartório de imóveis competente.

Atenta à segurança jurídica do registro imobiliário, a CAIXA exige o prévio registro, pois os empréstimos no SFH são, em sua grande maioria, lastreados na certeza e segurança dos direitos reais imobiliários (hipoteca e alienação fiduciária, via de regra).

Considerando-se que não só os direitos, mas também as dívidas do espólio são transmitidas aos herdeiros, seria necessário um estudo da viabilidade econômica destes para a assunção da divida feita pelo espólio. Este seria, ao que tudo indica, um dos motivos pelo qual o consulente não poderia atingir seu intento.

 

 

 

Coluna do Irib publicada no dia 02 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Eduardo Augusto, Oficial de RI de Conchas, SP, e diretor de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Tenho um sítio composto de 3 áreas registradas em antigas Transcrições, com descrições falhas. Contratei um agrimensor e fui informado que a retificação pode ser feita administrativamente. Gostaria de saber como proceder e se há necessidade de constituição de um advogado. — Carlos Fernandes, Caucaia do Alto, SP.

RESPOSTA DO IRIB: Em agosto de 2004, com a alteração dos artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos (LRP), a retificação de dados do registro imobiliário, antes de competência do Poder Judiciário, passou a ser realizada mediante procedimento extrajudicial sob a presidência do registrador.

Como a sua retificação envolve a inserção de descrição inexistente no registro, é necessária a anuência de todos os confrontantes. Na falta de alguma, o registrador notificará o confrontante que terá o prazo de 15 dias para impugnar os trabalhos técnicos. Finalizado o prazo sem impugnação do notificado, essa inércia significará anuência tácita.

O levantamento será feito por profissional inscrito no CREA, que se responsabilizará pela veracidade e acerto dos dados técnicos por ele apresentados. O proprietário também estará sujeito às penas da lei, caso concorra para as falhas no levantamento, como ocorre se indicar como sua área pertencente a terceiros ou na inclusão de área não abrangida pelo título registrado.

As providências para a retificação constam do artigo 213 da LRP, que traz uma fórmula simples que resolve a maioria dos casos. No entanto, há hipóteses mais complexas que exigirão outras providências, as quais somente serão definidas após a ponderação da situação real do imóvel com a descrição existente no registro. Em casos mais extremos, a solução será uma ação judicial de usucapião.

Estando o imóvel na zona rural, o ideal é contratar um geomensor (profissional credenciado pelo Incra) para fazer o levantamento pela técnica do georreferenciamento, exigência legal que possui os seguintes prazos de acordo com o tamanho do imóvel: até 500 hectares: 20/11/2011; de 500 a 1.000 hectares: 20/11/2008; acima de 1.000 hectares: prazo vencido em 2004.

Atenção para essa dica, pois a retificação feita por outra técnica (por melhor que seja) não desonerará o proprietário de efetuar depois o georreferenciamento. Vencido o prazo e não estando georreferenciado o imóvel rural, este não poderá ser alienado ou parcelado sem o cumprimento da legislação (§4º do artigo 176 da LRP e artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002).

Para o procedimento extrajudicial, não há exigência da participação de advogado, pois essa regra apenas se aplica para atuação perante o Poder Judiciário. Entretanto, apesar da não-exigência, há situações em que somente um bom profissional do direito saberá avaliar para encontrar uma solução jurídica mais célere e eficaz.

Por fim, antes de qualquer providência, compareça ao registro imobiliário para obter informações sobre seu imóvel e sobre as providências específicas para uma melhor solução do seu caso.

 

 

 

PERGUNTA: Gostaria de comprar um terreno e o corretor diz que o proprietário tem somente o contrato de compra e venda do terreno, no qual consta ser um lote com 400 metros quadrados. Estou comprando somente a metade do lote. Gostaria de saber se, com este contrato, poderei desmembrar a parte que comprar e também dar entrada na escritura.
J.R. – Embu, SP

RESPOSTA DO IRIB: Primeiramente, o consulente deverá informar-se, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, acerca da regularidade de registro do lote de 400 m2, ou seja, se é objeto de um loteamento ou desmembramento regular, ou até mesmo de um desdobro regularmente aprovado pela Prefeitura. Para tanto, qualquer interessado poderá levar cópia dos documentos (contrato, etc...) do imóvel ao cartório, para que sejam feitas as buscas. Se o lote for objeto de parcelamento irregular, nenhum tipo de documento poderá ser registrado no cartório de Imóveis, até que o responsável pelo loteamento promova o competente registro do empreendimento.

Por outro lado, se o lote estiver regularizado no cartório de Imóveis, outras cautelas devem ser tomadas. A primeira é a análise do documento de propriedade daquele que intenta vender o imóvel. Se ainda não foi registrado, ele não é dono do imóvel, pois só é dono quem registra. Desta forma, antes de ser efetuada a compra, o consulente deve exigir o registro no cartório de Imóveis em nome do vendedor, pois só assim terá a segurança de estar adquirindo o imóvel do verdadeiro proprietário. Se o vendedor ainda não estiver de posse da escritura pública definitiva de compra e venda, deverá providenciá-la e registrá-la, para que possa transferir a propriedade do imóvel.

Estando o imóvel registrado no Cartório de Imóveis no nome do vendedor, o próximo passo é saber se o lote é divisível, ou seja, se pode ser desdobrado. Não poderá ser dividido se assim estiver previsto no registro do loteamento/ desmembramento, ou se houver norma municipal impeditiva.

Eventual proibição prevista no registro de loteamento também poderá ser encontrada no cartório de Registro de Imóveis, que informará ao interessado eventuais restrições urbanísticas convencionadas no contrato padrão e no projeto de loteamento.

Se a divisão não foi proibida quando do registro do loteamento, deverá o interessado buscar orientação na Prefeitura Municipal, quando então será informado sobre a possibilidade de divisão e quais os requisitos, como apresentação de plantas e memórias elaboradas por profissional da engenharia. Consigne-se que a divisão (desdobro) de imóveis urbanos necessita sempre de autorização da Prefeitura. Aprovado o desdobro pela Municipalidade, a parte poderá lavrar a competente escritura pública de compra e venda da área.

Orientamos o consulente a procurar um Tabelião de Notas, que tomará todas as cautelas e exigirá todos os documentos necessários à transação imobiliária, pois os passos acima deverão ser providenciados para a lavratura da competente escritura pública.

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 11 de junho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Alugo uma casa com contrato de 3 anos de duração. Passado um ano, eu poderia fazer a rescisão do contrato? Quais as conseqüências da quebra do contrato? O contrato de locação é registrado no Cartório de Imóveis? D.R. - Macaé, RJ

RESPOSTA DO IRIB: A locação de imóveis é regida pelos artigos 565 a 578 do Código Civil, bem como pela Lei nº 8.245/1991. Em face do grande interesse público na regulamentação do acesso e manutenção na moradia, as regras acerca do contrato de locação são quase todas previstas em lei, havendo pouca discricionariedade por parte dos contratantes.

A locação residencial urbana poderá ser ajustada por qualquer prazo. Tratando-se de contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina com o decurso do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Durante o prazo de locação, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, salvo inadimplemento do locatário.

O locatário, por seu turno, poderá devolver o imóvel, pagando a multa prevista no contrato. Geralmente, estipula-se nos contratos de locação a multa equivalente a três aluguéis para o caso de inadimplemento. Desta forma, se o locatário pretende devolver o imóvel, deverá pagar a multa estipulada. Porém, não deve pagar a multa por inteiro. Tanto o Art.4º da Lei nº 8.245/1991, como o Art. 571 do Código Civil, prevêem a redução proporcional da multa.

No caso sob consulta, se prevista a multa, esta deve ser reduzida em um terço, que é o tempo de contrato já transcorrido. Não obstante a regra legal, é comum que se estipule a dispensa de pagamento de multa pelo locatário após o transcurso de parte do prazo da locação. Tal regra só vale para o locatário.

O contrato de locação de imóveis deve ser registrado tanto no Cartório de Registro de Imóveis, como no Cartório de Títulos e Documentos. Cada registro gerará um efeito jurídico.

Havendo no contrato de locação a previsão de direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel (caso o locador intente vendê-lo), ou havendo a previsão no contrato de cláusula de vigência da locação (o adquirente do imóvel deverá respeitar a locação), o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que seja providenciado o registro e averbação competentes, gerando a publicidade de tais cláusulas. Não registrado o contrato, o novo adquirente do imóvel não será obrigado a respeitar as cláusulas contratuais pactuadas entre o antigo proprietário e o locador. Ou seja, mesmo presente a cláusula de vigência, se o locador não registrar o contrato no Cartório de Imóveis, correrá o risco de, vendido o imóvel, ser obrigado a desocupá-lo, pois sem o registro o novo proprietário não é obrigado a respeitar a locação.

Por fim, para que produza dos demais efeitos perante terceiros, o contrato de locação deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 4 de junho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Comprometi à venda meu imóvel, restando ainda pendentes 25 parcelas para pagamento, sendo que no contrato consta o IGPM como índice de correção monetária. O cessionário alega que as correções das parcelas deverão ser feitas mensalmente, sem o acúmulo do IGPM do mês anterior, tomando-se o valor original da parcela (R$ 500,00) e aplicando o IGPM do mês respectivo, ou seja, todas as parcelas serão de R$ 500,00 + o IGPM do mês. Por outro lado, entendo que o IGPM deve ser aplicado sobre o valor da parcela já corrigido, de modo que haverá acúmulo. Considerando-se que no contrato foi estipulado que não seriam cobrados juros sobre juros, pergunto: Quem teria razão? Se a outra parte, como fazer para modificar o contrato? N.P. – Brasília, DF

RESPOSTA DO IRIB: Correção monetária de valores não se confunde com cobrança de juro. Juro é o rendimento de capital emprestado ou forma de indenização pelo descumprimento de uma obrigação. A cobrança de juro sobre juro (capitalização), proibida no presente caso, é conhecida como “anatocismo”.

Correção monetária é uma instituição jurídico-financeira aplicável ao desnível da moeda. Visa atualizar o poder aquisitivo da moeda por meio de reajustes efetuados com base em índices legais ou contratuais. Poderá ser pré-fixada ou pós-fixada.

O IGPM é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês de referência. Inicialmente concebido como indicador de títulos do Tesouro Nacional e Depósitos Bancários com renda pós fixada acima de um ano, passou a ser utilizado para a correção de contratos de aluguel e indexador de algumas tarifas públicas. As variações de preços consideradas pelo IGP-M/FGV referem ao período do dia 21 de um determinado mês ao dia 20 do mês seguinte.

O contrato deverá prever quando o índice operará, ou seja, quando deverá ser feita a primeira correção. Exemplo: contrato com 24 parcelas de R$ 500,00 (valor inicial), sendo estipulado correção anual pelo IGPM. Neste caso, após um ano, busca-se a variação do IGPM do período relativo aos últimos 12 meses (soma-se os percentuais de IGPM dos meses), tendo como início o mês da assinatura do contrato e, como término, o mês em que deverá ser feita a correção Chega-se, por exemplo, a 10% de IGPM que, aplicado à parcela, gera correção para R$ 550,00. Passados mais 12 meses, ou seja, aniversário de nova correção, o valor a ser corrigido será os mesmos R$ 500,00, mas o período a ser considerado será a soma dos índices de variação do IGPM dos últimos 24 meses, tendo-se como início a assinatura do contrato e como término do período a data de aniversário da nova correção. Desta forma, se a variação do IGPM dos últimos 24 meses foi, por exemplo, de 20%, aplica-se esse percentual sobre o valor inicial da parcela (R$ 500,00), chegando-se ao novo valor de R$ 600,00.

Portanto, não se aplica a correção sobre valor já corrigido, mas sim correção de um determinado período, sobre o valor inicialmente pactuado, pelo que não seria correta a correção da forma como explanada pelo consulente, pois geraria uma capitalização da moeda por meio de correção monetária, institutos completamente distintos.

De qualquer forma, como orientação, cabe destacar que qualquer contrato só pode ser modificado por outro contrato feito pela mesma forma e pelas mesmas partes, ou por decisão judicial.

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 28 de maio de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Comprei um apartamento há 8 anos, pagando à vista, quando então foi feito contrato de compra e venda ainda não registrado no Cartório de Imóveis. Ocorre que o antigo proprietário foi acionado na Justiça do Trabalho, que penhorou meu imóvel. Como faço para provar que comprei o apartamento? Ainda posso registrar meu contrato de compra e venda, ou terei que entrar na Justiça para provar minha propriedade? M.C. – Capão Redondo, SP

RESPOSTA DO IRIB: O problema apresentado foi acarretado, mais uma vez, pela demora dos interessados no registro de suas escrituras no Cartório de Registro de Imóveis. Só é dono quem registra e, se o registro tivesse sido feito no momento oportuno, o imóvel constaria no cartório como de propriedade do alienante, pelo que a penhora não poderia ser registrada, salvo se caracterizada fraude à execução. Mas o problema poderá, eventualmente, ter solução.

O primeiro passo a ser tomado pelo consulente é a contratação de um advogado, tendo em vista que já tomou ciência da penhora por mandado judicial. Será necessária a propositura de uma ação judicial denominada “embargos de terceiro”, visando desconstituir a penhora. Para tanto, o consulente poderá se valer da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça, que permite referida ação fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado. Mas, consigne-se, trata-se de jurisprudência, pelo que o Juiz responsável pelo processo pode vir a entender de forma contrária, exigindo o prévio registro para a propositura dos embargos.

Daí porque, concomitantemente, deve a consulente providenciar imediatamente o registro da escritura de compra e venda. A penhora, em regra, não impede o registro da alienação, pois é ato processual - com eficácia somente entre as partes do processo - pela qual o juiz determina a retirada de um bem do poder de disponibilidade do devedor, para garantir uma execução.

A penhora que impede a alienação do imóvel é aquela feita em execução fiscal de créditos da União Federal. Como o presente caso trata de penhora feita pela Justiça do Trabalho, é possível que a execução envolva créditos do INSS, quando então o imóvel ficaria inalienável e o Registrador de Imóvel não poderia registrar a escritura.

Mas, não sendo o caso, o adquirente recebe o imóvel como está, ou seja, penhorado, pois estando registrada a constrição, a publicidade decorrente de tal registro leva à afirmação irrecusável de que o adquirente tinha conhecimento da penhora. Neste caso, deverá pleitear do desfazimento da penhora, nos termos do acima explicado.

Constata-se, portanto, que a demora em providenciar o registro acarretou um gravame ao consulente, pois, enquanto aquele que registra sua escritura tem a presunção de propriedade assegurada pelo Cartório de Registro de Imóveis, aquele que não registrou sua escritura terá que provar ao Juiz de Direito que se tornou detentor de um potencial direito à propriedade antes da penhora. Inverte-se, portanto, os ônus da prova.

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 21 de maio de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial do RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Estou comprando um imóvel que é objeto de inventário com vários herdeiros. Segundo informações do corretor, a compra será feita por cessão de direitos hereditários. Este procedimento é seguro? E.C. - Alto da Boa Vista, SP

RESPOSTA DO IRIB: A venda de bens objeto de inventário, desde que observada as cautelas pertinentes, é negócio tão seguro quanto a compra feita diretamente do proprietário.

O artigo 1.784 do Código Civil prevê que, aberta a sucessão (morte do proprietário), seus bens se transmitem automaticamente aos herdeiros (princípio da saisine). Mas, essa transmissão é feita a título universal, ou seja, todo o patrimônio do morto é transmitido, de forma única, a todos os herdeiros. Daí porque é necessário o processo judicial de partilha, quando então será feita a divisão dos bens, quando então será definido, por sentença judicial, qual o quinhão (quais bens) de cada herdeiro.

Até que seja providenciada a partilha, o que o herdeiro poderá ceder é este "direito", mas nunca um bem determinado ou individualizado (§2º, Art.1.793 do Código Civil). Por exemplo, se Antonio tem direito a 25% da herança, cederá o direito a este percentual do todo, e não um bem determinado que compõe a herança (espólio) equivalente a 25%.

A venda de imóvel componente de espólio (herança) pode ser feito de três maneiras: 1ª) sendo o imóvel o único bem deixado pelo falecido, todos os herdeiros, por escritura pública, cedem seus direitos hereditários ao comprador, que adjudicará o imóvel no processo de inventário (aparenta ser o caso apresentado); 2ª) um dos herdeiros, antes da nomeação de inventariante, com a anuência dos demais herdeiros e com autorização judicial (alvará), vende um dos imóveis que compõe o espólio (casos urgentes); 3ª) o inventariante, pessoa nomeada pelo Juiz para administrar os bens da herança, vende o imóvel com autorização judicial (alvará);

Destaque-se que será devido o imposto de transmissão dos bens aos herdeiros (Imposto Causa Mortis) ao Estado, bem como quando da lavratura da escritura de venda, será devido o imposto de transmissão inter vivos, recolhido aos cofres do Município.

Qualquer das opções acima é segura, desde que a alienação seja feita de herdeiro, sem intenção de prejudicar outro herdeiro e feita a título oneroso. Cumpridos tais requisitos, a venda será sempre eficaz (parágrafo único, Art. 1.827 do Código Civil). Nas hipóteses 2ª e 3ª haverá intervenção judicial, quando a qualidade de herdeiro do alienante será estudada. Também, quando for lavrar a escritura pública, o tabelião realizará um estudo da situação jurídica dos alienantes, dando segurança à transação imobiliária.

Por fim, após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis o adquirente passará a ser o proprietário do imóvel, completando-se o ciclo da compra.

 

FONTE:

Coluna do Irib publicada no dia 30 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial do RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Adquiri um gleba de uma fazenda que foi dividida em 31 glebas. O vendedor adquiriu a fazenda em 40 parcelas, sendo que no contrato feito como o proprietário da área, este afirma ter ciência e autoriza a divisão e negociação da fazenda, bem como assume o compromisso de respeitar as vendas feitas a terceiros. Todas as 31 glebas foram vendidas, sendo que a nossa já foi quitada. Ocorre que, o comprador não pagou todas as parcelas ao proprietário da área, sendo que inclusive há acordo judicial não cumprido por ele. Que providências deverão ser tomadas (e a partir de qual momento), para não perdermos o terreno, ou mesmo assumir compensações junto ao proprietário da fazenda? C.J.M. – Vila Antonio - SP

RESPOSTA DO IRIB: Teremos como pressuposto de que o caso apresentado se trata de um loteamento rural. Desta forma, inicialmente, cabe destacar que o loteamento rural é regulamentado pelo Decreto-Lei Federal nº 58/37. O loteamento urbano é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/79, que os loteamentos de chácaras de recreio são considerados pelo INCRA como loteamento urbano.

O Decreto-Lei 58 aplica-se na divisão de área rural em glebas rurais, para vendê-las por pagamento a prazo, em oferta pública. Ao que tudo indica trata-se do caso apresentado, que envolve venda a prazo, bem como grande quantidade de glebas (31), o que revela potencial oferta pública.

O loteamento rural deve ser de iniciativa do proprietário e não do intermediário, como ocorrera no presente caso. Outrossim, antes de iniciada a venda das glebas, o loteamento rural deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, quando então o proprietário da área, ou seu procurador, deverá apresentar o projeto de loteamento devidamente aprovado pelo INCRA, além de todos os documentos indicados no Decreto-Lei nº 58/37 (histórico da propriedade, certidões negativas, contrato padrão, etc...). Merece destaque a proibição legal de que as glebas não tenham área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP), que consta do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) do imóvel loteado.

Sem o prévio registro do loteamento no cartório de imóveis, a promessa de venda dos lotes é ato irregular, que impede o registro dos compromissos de compra e venda no cartório. Não seria possível o controle das parcelas alienadas e das remanescentes, em face da ausência de projeto de loteamento (plantas/memoriais) arquivados no cartório.

Nos termos do destacado pela consulente, o proprietário da fazenda se comprometeu a respeitar os contratos firmados pelo intermediário. Assumiria, por tanto, suas obrigações. Como o compromisso firmado entre ambos fora rompido, a relação jurídica da consulente, ao que tudo indica, passa a ser direta com o proprietário da área que, em tese, passa a ter a obrigação de efetuar o registro do loteamento rural, para que seja possível a posterior lavratura de escritura pública definitiva da gleba adquirida.

Aconselha-se, sempre, uma prévia consulta ao oficial do Cartório de Imóveis, que orientará o interessado acerca da situação jurídica da área, principalmente na hipóteses de contratos particulares, quando não há a assistência do tabelião de notas, conferindo fé-pública e segurança ao contrato.

 

FONTE:

Coluna do Irib publicada no dia 23 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade/SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

PERGUNTA: Vou comprar um apartamento na planta e tenho as seguintes dúvidas: a) É possível a existência de três incorporadoras responsáveis pelo mesmo empreendimento? b) Como funciona a responsabilidade destas incorporadoras? c) Quais os documentos que devo solicitar das incorporadoras? R.R. - Vila Romana, SP

RESPOSTA DO IRIB: A incorporação imobiliária é regrada na Lei Federal nº 4.591/64 (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm), caracterizando-se pela atividade de promover a construção para alienação de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa ou empresa que vende frações ideais de terreno que serão vinculadas a futuras unidades autônomas em edificações a serem construídas.

É possível haver mais de um incorporador para o mesmo empreendimento, quando então todos serão solidariamente responsáveis, ou seja, respondem em conjunto pelas obrigações contraídas por qualquer deles.

O registro no Cartório de Imóveis é que confere segurança e atesta a regularidade da incorporação pelo que, antes da venda de qualquer unidade, a incorporação deverá ser registrada na matrícula do imóvel. Para tanto, o incorporador será apresentar vários documentos, dentre os quais: a) certidões negativas de impostos, do INSS, de protesto de títulos, de ações judiciais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; b) histórico de propriedade do imóvel dos últimos 20 anos; c) projeto de construção; d) memorial descritivo da obra projetada e discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas das vagas de garagem; e) minuta da futura Convenção de condomínio; f) atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por um banco. Os documentos acima, que inclusive atestam a idoneidade do incorporador, poderão ser consultados pelos interessados no cartório de imóveis, inclusive com o fornecimento de cópias (certidão).

Estando em ordem a documentação apresentada, a incorporação será registrada pelo Cartório de Imóveis, registro que será válido pelo prazo de 180 dias. Após o prazo, se a incorporação ainda não tiver sido finalizada, deverá ser atualizada a documentação acima apontada.

O nome do incorporador, o número do registro e a indicação do cartório competente deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, e tudo mais que se relacione à incorporação.

O incorporador poderá optar por submeter o empreendimento ao Regime de Patrimônio de Afetação, no qual o terreno, a construção e os demais bens e direitos a ela vinculados ficarão apartados do patrimônio do incorporador, evitando-se que débitos deste estranhos à incorporação prejudiquem os futuros adquirentes, pois o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador. A opção pela afetação deve estar averbada na matrícula do imóvel

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 02 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial do RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

 

PERGUNTA: Meu pai ocupa, há mais de 30 anos, um terreno de área 60 m2, com 50 m2 de construção, que é sobra de uma desapropriação para construção de uma avenida na Zona Norte. Ele fez uma casinha muito modesta e conserva a área perfeitamente, bem como pagou IPTU durante muitos anos, até que o imóvel passou a ser isento. Ao tentar efetuar o recadastramento para que o imóvel continuasse isento, constatei que meu pai não tem a escritura do imóvel, necessário ao cadastramento. O que devemos fazer para poder cadastrar o imóvel e conseguir tirar uma escritura? R. Q. - São Miguel Paulista, SP

RESPOSTA DO IRIB: A solução para o problema apresentado dependerá da situação jurídica em que se enquadra o imóvel. Trataremos de cada uma.

1ª) Se o imóvel foi regularmente registrado em nome do proprietário, é possível a recuperação dos documentos relativos à transmissão. Para tanto, basta que seja feita uma pesquisa no cartório de registro de imóveis competente. Na matrícula (ou transcrição) do imóvel, constará a informação de qual tabelião que lavrou a escritura pública. Então, basta solicitar ao tabelião um novo traslado da escritura pública. Eis mais uma vantagem do registro e da escritura pública: perpetuidade das informações.

2ª) Se o imóvel ainda estiver registrado em nome do antigo proprietário, basta a apresentação da escritura no Cartório de Imóveis, quando então a documentação será analisada pelo Oficial, que verificará a correção dos documentos e aptidão para gerar o registro em nome do pai da leitora. O cartório competente poderá ser localizado no site: www.arisp.com.br

3º) Mas, se à época não fora lavrada nenhuma escritura pública, o primeiro passo será uma busca no Cartório de Imóveis responsável pelo bairro, visando localizar o antigo registro. Encontrada a matrícula/transcrição do imóvel, deverá ser localizada a pessoa que consta como proprietária no cartório, para que possa ser lavrada a escritura pública de transmissão.

4ª) Pode ocorrer de a área ser pública, ou seja, parte de uma área desapropriada que, por não ter sido utilizada pela prefeitura, fora ocupada e transferida ao pai da leitora. Neste caso, a interessado poderá, eventualmente, ser beneficiado por instrumentos de política urbana municipais, devendo buscar informações junto à prefeitura.

5ª) Por fim, se após a realização de todas as pesquisas e buscas, ficar constatado que o imóvel não está registrado em nome de ninguém, a saída para a regularização da área é a propositura de ação judicial de usucapião que, julgada procedente, gerará a matrícula do imóvel em nome do proprietário.

Cabe ainda destacar que registro no cartório de imóveis e cadastro na prefeitura são institutos distintos. Na maioria das legislações municipais, a ausência de registro não impede o enquadramento em hipóteses de isenção, mesmo porque o IPTU incide não só nos casos de propriedade (registro), como de posse de imóveis. Portanto, a leitora deve buscar informações complementares junto ao setor de cadastro e tributação da prefeitura, visando o correto enquadramento da situação jurídica do imóvel.

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 19 de março de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo Oficial de RI de Piedade, SP, Fábio Marsiglio, diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 


PERGUNTA: A lei permite a execução de loteamentos em zona rural? Caso seja proibida tal prática, qual é a lei que está sendo violada e como a população deve fazer para denunciar o fato? A.A. - Jundiaí, SP

RESPOSTA DO IRIB: Apesar de possível a execução de loteamentos rurais (Instrução do INCRA nº 17B, de 22/12/80), sua ocorrência é rara em nosso estado, devido a dois fatores: 1) exigência de um plano de aproveitamento de exploração rural; e 2) limitação da área mínima de cada lote, que, no estado de São Paulo, varia de 20 a 30 mil metros quadrados.

Os famosos loteamentos de chácaras de recreio, para serem considerados legais, devem estar na zona urbana (ou de expansão urbana) e devidamente registrados no serviço imobiliário competente.

A lei que rege os parcelamentos do solo é a Lei nº 6.766/79, que exige uma série de providências do loteador para garantir a proteção ao consumidor e a política de desenvolvimento urbano.

Alguns empreendedores, para se livrar de tantas exigências e aumentar sua margem de lucro, burlam a lei com práticas muito conhecidas. Uma prática comum é a venda de fração ideal como se esta representasse o “lote” existente no terreno. Fração ideal nunca representa uma parcela certa e localizada de terreno e a compra de um imóvel nessas condições não traz segurança jurídica ao adquirente. Hoje, em São Paulo, não mais se registram contratos nessas condições se presente qualquer indício de fraude à lei de parcelamento.

Outra prática comum (e criminosa) é o aparecimento de um falso empreendedor que procura se associar a um proprietário rural de pouca instrução. Ao oferecer uma série de vantagens ao inculto sitiante, este autoriza o início das obras de abertura de ruas e demarcação dos lotes em sua propriedade. Vendidos os primeiros lotes, o falso empreendedor pega a sua parte do dinheiro e deixa livre ao proprietário todos os demais lotes para que ele continue as vendas e, a partir de então, obtenha seu lucro. O estelionatário, que nunca assinou nenhum contrato, desaparece e deixa o proprietário do imóvel sozinho a mercê das autoridades, pois, além de haver um loteamento a ser regularizado e compradores insatisfeitos com o golpe que lhe aplicaram, já se configurou o crime de parcelamento clandestino, cuja pena é de 1 a 5 anos de reclusão e multa.

Diante de uma situação dessas, qualquer pessoa pode comunicar o fato ao Ministério Público, pois todo loteamento clandestino traz prejuízos não apenas aos adquirentes dos lotes, mas principalmente à toda a sociedade, pois, para suprir a deficiência do loteador, o município terá que gastar dinheiro público para levar infra-estrutura ao local, que deveria ter sido feita pelo loteador, sem onerar o bolso dos contribuintes.

 

Fonte

Coluna do Irib publicada no dia 05 de março de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. 

Paulo, respondida pelo registrador Eduardo Augusto, Oficial do RI de Conchas e diretor de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

 

 

PERGUNTA: Quitei um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal e já solicitei a Baixa da Hipoteca. Gostaria de saber: 1) Quais são os próximos passos que darei depois de pegar o documento de baixa, para que o imóvel seja escriturado em meu nome? 2) Quando for vender esse imóvel, quais são os procedimentos, em termos de documentação, que deverei realizar? R.S. – Jardim França, SP

RESPOSTA DO IRIB: Pela narrativa apresentada pela leitora, o financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal fora realizado por meio de escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca. Ou seja, o mutuário compra o imóvel, utilizando-se do dinheiro fornecido pelo banco e, ato contínuo, constituída uma hipoteca em favor do banco, para garantia do pagamento das parcelas do financiamento. A hipoteca dá grande segurança ao credor, motivo pelo qual os bancos optam por este tipo de garantia real. Tanto a compra e venda, como a hipoteca, deverão ser registradas na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, para que tenham validade perante terceiros.

No caso apresentado, a leitora afirma já haver quitado o financiamento, tendo sido solicitou o instrumento de baixa ao banco. No documento de quitação, o representante legal da Caixa Econômica Federal dará a quitação do financiamento e autorizará o Cartório de Registro de Imóveis a proceder ao cancelamento da hipoteca que garantia a dívida.

Este documento deve ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra matriculado o imóvel. Após a análise feita pelo oficial registrador, será feita uma averbação de cancelamento de hipoteca na matrícula do imóvel financiado. Antes da averbação do cancelamento da hipoteca, qualquer alienação do imóvel deve ter a concordância expressa da Caixa Econômica Federal, daí a importância de se proceder à averbação o quanto antes, pois se trata de hipoteca constituída dentro do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

Procedida a averbação de cancelamento da hipoteca, o imóvel ficará livre e desembaraçado do ônus hipotecário, podendo ser alienado livremente, desde que esteja matriculado em nome do vendedor. Isto porque o Código Civil Brasileiro afirma, categoricamente, que é considerado proprietário do imóvel somente aquele que conste como tal no Cartório de Registro de Imóveis. Contrato de gaveta não transfere imóvel, mas sim escritura pública devidamente registrada em cartório.

A venda do imóvel dependerá de escritura pública, lavrada por tabelião público, salvo se o valor do imóvel for inferior a 30 salários mínimos. Antes de proceder à venda do imóvel, o interessado deve procurar o tabelião público, que orientará as partes acerca da documentação necessária à transferência. De um modo geral, será necessária a comprovação do recolhimento do imposto de transmissão recolhido ao município (ITBI), da certidão de matrícula do imóvel, bem como de certidões pessoais da vendedora.

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 26 de fevereiro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Martins Marsiglio, Oficial do RI de Piedade, SP.

 


PERGUNTA: Meus sogros, já falecidos, adquiriram um terreno em 1980, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda já quitado, ainda não registrado, sendo que no imóvel construíram uma casa. O promitente vendedor do terreno também já faleceu. Considerando-se que os sogros deixaram oito filhos como herdeiros, um deles já morto, como regularizar a situação perante o Cartório de Imóveis, inclusive com relação à casa construída? S.L. – Lapa – São Paulo

RESPOSTA DO IRIB: Preliminarmente, aproveitamos o caso para passar uma orientação à população. Problemas, como o sofrido pelo leitor, surgem em face da demora dos interessados em providenciar a regularização da propriedade no Cartório de Imóveis. O tempo muda as situações jurídicas, gerando um acúmulo de providências que podem onerar a regularização de um imóvel. A demora aumenta custos, gera transtornos e não é amparada pela lei. A todos aqueles que intentam negociar um imóvel, aconselhamos que providencie, o quanto antes, a escritura pública e o registro no Cartório de Imóveis, evitando-se, sempre, os famigerados “contratos de gaveta” que só transferem insegurança ao proprietário de imóvel. Quanto ao caso apresentado, cabe destacar que os sogros eram titulares de direito de compromissário comprador e não titulares da propriedade do imóvel. São esses os direitos que deverão ser levados à colação no processo judicial (arrolamento ou inventário), quando então será feita a partilha dos bens deixados pelos sogros, bem como será definido para qual(is) herdeiro(s) passarão a pertencer os direitos de compromissário comprador. Definido a quem os direitos foram transferidos, torna-se possível a realização da transferência definitiva do imóvel. Para tanto, será lavrada escritura pública na qual o espólio do antigo proprietário, representado por seu inventariante, passará a escritura definitiva do imóvel àquele que herdou os direitos de compromissário comprador dos sogros. Cabe destacar que o inventariante deve apresentar um alvará judicial que autorize a venda do imóvel. A averbação não matrícula do imóvel da construção da casa poderá ser solicitada pelo inventariante do espólio dos sogros, ou pelo herdeiro, apresentando a documentação pertinente (requerimento, habite-se, certidão do INSS, etc...). O Cartório de Registro de Imóveis informará quais os documentos necessários à averbação. Independentemente das providências acima descritas, os herdeiros deverão buscar, no Cartório de Registro de Imóveis competente, o registro do compromisso de compra e venda pelo qual os sogros adquiriram o imóvel. O documento será analisado pelo oficial do cartório, que verificará se o documento se enquadra nas raras hipóteses em que a lei permite o uso de instrumentos particulares. E, mais uma vez, recomendamos cautela.

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 19 de fevereiro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP.

 

 

 

Utilização do FGTS

PERGUNTA: No ano de 2004, meu companheiro adquiriu um imóvel residencial, dentro do Sistema Financeiro da Habitação, com a utilização do FGTS. Recentemente, tentei usar meu FGTS para amortizar parte do financiamento, mas no banco me informaram que, como não participei do contrato, nosso pacto de união estável feito em 2003 não seria suficiente, pelo que deveríamos casar sob o regime da Comunhão Universal de Bens. A informação está correta? Qual a legislação que regra a utilização do FGTS? A.G  – Pinheiros, SP

RESPOSTA DO IRIB: O FGTS foi instituído por lei em 1966 e constitui-se em um pecúlio disponibilizado quando da aposentadoria, morte do trabalhador ou outros casos previstos na legislação. Atualmente, a Lei que dispõe sobre o FGTS é a de no 8.036, de 11/05/90. A Caixa Econômica Federal, empresa pública federal vinculada ao Ministério da Fazenda, na qualidade de Agente Operador do FGTS, é o órgão responsável por todas as atividades operacionais ligadas ao Fundo de Garantia. Nos termos do item 5.9 do Manual da Moradia Própria de 21de junho de 2004 expedido pela Caixa Econômica Federal, os trabalhadores que comprovem a situação de União Estável devem receber o mesmo tratamento previsto para os trabalhadores casados civilmente, conforme a legislação civil vigente. Para comprovação da União Estável, o trabalhador deve emitir documento de próprio punho, sob as penas da Lei, declarando a convivência em União Estável e qual o regime de bens adotado pelas partes. Vide link: http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/fgts/moradia/ManualMoradiaPropria_21JUN2004.pdf.

No site da Caixa (www.caixa.gov.br), no campo de perguntas e respostas, há dois itens relacionados ao caso apresentado: item “62”, que confirma a utilização do FGTS pelos cônjuges ou companheiros desde que aquele que não é adquirente principal compareça no contrato como co-adquirente; e o item “63”, que trata da utilização do FGTS por companheiros que vivem em regime de concubinato, desde que o(a) companheiro(a) compareça no contrato como co-adquirente. Os itens podem ser consultados na página da Internet da Caixa, no link: http://www.caixa.gov.br/voce/servicos/fgts/asp/fgts_duvidas.asp#p62. Havendo dúvida acerca das regras do FGTS, bem como no caso de entender o trabalhador que o estabelecimento bancário não liberou os recursos ou não prestou as informações devidas, este deverá dirigir-se a uma agência da Caixa Econômica Federal, que sendo agente operador do FGTS, prestará os esclarecimentos, bem como tomará as providências pertinentes contra o estabelecimento bancário. (Fábio Marsiglio)

 

 

 

 

Partilha de Bens

PERGUNTA: Meus pais são separados há cinco anos, mas ainda não se divorciaram e possuem quatro casas. Foi resolvido entre eles que a casa em que moramos, meu irmão, minha mãe e eu, iria ser nossa e as outras três casas dele, mas não fizemos nenhum documento estipulando esse acordo, sendo que as casas estão em nome dos dois. Desde janeiro de 2005 estamos investindo na casa, reformando e construindo outra em cima; há a possibilidade de, quando se divorciarem, meu pai ter parte na minha casa, sendo que ele não ajudou a reformar e construir? R.S – Sapopemba, SP

RESPOSTA DO IRIB: Partindo-se do pressuposto de que os referidos imóveis são de propriedade de ambos os “ex-cônjuges” façamos algumas considerações. O Código Civil Brasileiro determina que a separação judicial põe termo ao regime de bens, esclarecendo, ainda, que a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens (artigos 1575 e 1576, caput). Ou seja, um dos efeitos da separação judicial é o término do regime de bens entre os cônjuges, os quais deixam de ser comunheiros – proprietários em comum por força do regime matrimonial de bens – e passam a ser condôminos em relação aos bens patrimoniais em nome de ambos. Aplica-se, portanto, a partir da separação, as regras atinentes ao condomínio ou co-propriedade até a partilha dos bens comuns do casal. No caso em questão, entretanto, é provável que o casal esteja separado apenas de fato há 5 anos, isto é, não foi dado início ao procedimento legal de separação judicial ou divórcio. Neste caso, deve-se ingressar, primeiramente, em juízo, com o procedimento de divórcio direto, uma vez que não há mais necessidade de prévia separação judicial, já que a lei civil dispõe, expressamente, que o divórcio pode ser requerido por um ou ambos os cônjuges, no caso de comprovada separação de fato por mais de 2 anos (artigo 1580, parágrafo segundo). O primeiro passo, portanto, é a dissolução do casamento, estipulando-se a partilha dos bens do casal. A existência de obras posteriores (benfeitorias) no imóvel deverá ser alegada quando da partilha dos bens, comprovando-se que foram realizadas após a separação do casal. Sem dúvida, será levada em consideração a boa-fé por parte de um dos condôminos na discussão de eventual indenização que lhe pode ser devida. É sempre importante lembrarmos que a sentença de separação ou divórcio, quando decidir sobre a partilha dos bens imóveis, deverá ser levada à serventia imobiliária, pois somente com seu registro é que a propriedade dos bens será finalmente resolvida. (Aline Molinari).

 

Fonte:

Coluna do Irib no Guia Qual Imóvel, edição 71, fevereiro, respondida pelos registradores Aline Molinari, Oficial de RI de Viradouro-SP e integrante da diretoria executiva do Irib e Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor Adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

 

 

 

 

PERGUNTA: Estou comprando um imóvel em Santos, de frente para a praia, que pertence ao pai (viúvo) e a três filhos, com partilha da esposa falecida ainda não registrada. Há uma procuração de doação das partes dos filhos ao pai. Como deve proceder com relação à procuração já passada? Poderia ser transferido o imóvel diretamente do pai e filhos para mim, cancelando-se a escritura de doação? É necessária autorização da Marinha? M.Mello - Jabaquara

RESPOSTA DO IRIB: Preliminarmente, para que seja possível qualquer registro de venda do imóvel, será necessário o registro do Formal de Partilha dos bens deixados pela esposa falecida. Trata-se de preservar a continuidade no registro de imóveis, ou seja, só poderão lhe vender o bem aqueles que constarem, no cartório de imóveis, como proprietários. Registrado o Formal de Partilha, teremos uma nova realidade. O imóvel de Santos passa a pertencer, em condomínio, ao pai e aos três filhos.

Deparamo-nos, então, com a procuração de doação dos filhos ao pai. Preliminarmente, cabe destacar que a procuração deve ser pública, ou seja, lavrada por tabelião, salvo se o valor do imóvel é inferior a trinta salários mínimos. E, para que seja possível a doação do imóvel no instrumento, deve ser uma “procuração em causa própria”, quando então o cartório de imóveis trata o registro como doação, sendo que para tanto deverá ser providenciado o recolhimento de todos os tributos e taxas que incidem na doação de bem imóvel.

O cancelamento da escritura de doação talvez não fosse a melhor opção. Isto porque, tratando-se de procuração em causa própria, o “cancelamento” desta escritura teria o tratamento tributário de nova transferência, fazendo incidir novo imposto. O melhor seria o registro da doação dos filhos ao pai e, daí, providenciada a escritura e o registro da transferência do pai ao comprador final. Constaria então, no registro, todos os atos praticados com relação ao imóvel, nada sendo omitido. Os documentos a serem apresentados pelos vendedores serão indicados pelo tabelião público.

Tratando-se de imóvel localizado em Terreno de Marinha, o imóvel pertence à União Federal, que pode conceder seu uso a particulares, mediante o pagamento anual de uma importância. Nestes casos, o que se transfere são os direitos de uso, direito este regulado pelo instituto jurídico da “enfiteuse”. Para o registro da cessão desses direitos, será necessária a comprovação do pagamento do imposto de transferência do imóvel, do laudêmio e do foro anual relativo ao último triênio, bem como será necessária a apresentação de certidão expedida pelo SPU (Serviço de Patrimônio da União). Aconselhamos que o interessado procure o cartório de registro de imóveis responsável, para a confirmação das informações que lhe foram passadas pelo vendedor, bem como busque informações sobre a situação do imóvel no SPU. Em qualquer hipótese, aconselhamos que regularização da transferência seja feita por meio de escritura pública (e não contratos de gaveta), que dão verdadeira segurança ao negócio imobiliário.

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 12 de fevereiro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP.

 

 

 

 

PERGUNTA: Comprei há 12 anos o apartamento onde moro. Tenho o contrato, contas de luz, água e IPTU em meu nome, mas não registrei no cartório. Agora a vendedora morreu e me disseram que eu teria que conseguir a anuência dos herdeiros para poder efetuar o registro, pois meu contrato é "de gaveta". Caberia entrar com ação de usucapião? Como devo proceder para regularizar? Amanda Pereira, São Miguel Paulista, SP

RESPOSTA DO IRIB: Deduz-se que você tem uma promessa de compra e venda, na qual a proprietária comprometeu-se a vender o imóvel mediante o pagamento de um determinado preço. Após quitado, a promitente vendedora ficou a dever-lhe a transferência definitiva da propriedade através da outorga da escritura definitiva. Veio a falecer antes do cumprimento da obrigação.

Com a morte da proprietária transferiu-se para os seus herdeiros todo o seu patrimônio (ativo e passivo). Após os procedimentos legais, o patrimônio transforma-se em Espólio, administrado pelo inventariante, a quem caberá honrar todos os compromissos assumidos pela falecida.

Para solucionar seus direitos, existem várias alternativas: 1) Procurar o inventariante e solicitar a outorga da escritura definitiva. Caso este esteja de acordo, deverá pedir, através de seu advogado, autorização para a outorga da escritura, mediante expedição de alvará judicial. Uma vez autorizado, o inventariante poderá outorgar-lhe a escritura definitiva, como se a própria proprietária o fizesse; 2) Caso o inventariante se recuse a honrar o compromisso, poderá ser requerida adjudicação compulsória do imóvel via execução judicial do contrato em face do Espólio. Acolhendo o pedido, a sentença proferida pelo juiz substituirá a vontade da vendedora e será o título hábil para o registro da transferência da propriedade; 3) Ou opte pela ação declaratória de usucapião. O artigo 1242 do Código Civil dispõe que “adquire também a propriedade do imóvel aquele que, continua e incontestadamente, com justo título e boa fé, o possuir por 10 (dez) anos”. Reforça o seu direito o fato de ter estabelecido no imóvel a sua moradia habitual. Neste caso, dispensa-se até mesmo o título de aquisição e a boa-fé, bastando demonstrar o lapso temporal de 10 (dez) anos e a fixação da moradia, com base no parágrafo único do artigo 1238 do Código Civil.

Qualquer que seja a opção, aconselho o prévio registro do compromisso de compra e venda junto ao oficial de registro de imóveis, o que trará considerável garantia em seu favor.

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no último domingo, dia 8 de janeiro de 2006, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Wagner Luiz Gonzaga Mota, Oficial do RI de Lins.

 
 

 

 

PERGUNTA: Sou proprietária, juntamente com minha irmã, de dois terrenos em um mesmo bairro. Gostaria de saber como proceder para dividir estes terrenos, ficando um em meu nome e o outro só no nome de minha irmã. Seria o caso de uma divisão, conforme previsto no Código Civil atual? A.N. - Pinheiros, SP

 

RESPOSTA DO IRIB: Dizemos que há condomínio ou domínio comum quando o direito de propriedade pertence a várias pessoas ao mesmo tempo, sendo a divisão o meio jurídico adequado de extingui-lo (artigo 1.320, Código Civil Brasileiro). No caso em questão, entretanto, duas pessoas são proprietárias, em comum, de mais de um imóvel e, por isso, não há de se falar aqui na divisão de cada imóvel em várias partes, mas sim na atribuição de quinhões, isto é, na atribuição das quotas-partes ideais pertencentes a cada co-proprietário, em cada imóvel. Ou seja, a permuta de partes ideais.

A permuta ou troca é o contrato pelo qual uma das partes se compromete a transferir à outra parte a propriedade de um bem, recebendo, em contrapartida, outro bem, diferente de dinheiro. Esta é a forma juridicamente correta para a extinção do condomínio neste caso, uma vez que os imóveis não serão divididos, mas tão somente se fará a atribuição, a cada condômino, de sua parte ideal (50%) em cada imóvel, de maneira que, cada um passa a ser proprietário exclusivo de um imóvel. A permuta será instrumentalizada por meio de escritura pública sempre que o valor do negócio for superior a 30 salários mínimos, conforme disposto no artigo 108 da lei Civil e, em linhas gerais, seguirá as mesmas disposições legais aplicáveis à compra e venda (artigo 533 do Código Civil Brasileiro). Haverá, inclusive, a incidência do imposto sobre transmissão de bens imóveis.

É prudente mais um esclarecimento: tratando-se de imóveis contíguos, isto é, confinantes ou vizinhos, será possível, ainda, uma outra alternativa, qual seja, a prévia unificação dos dois imóveis para que, em seguida, proceda-se à divisão. Uma vez feita a unificação dos dois imóveis, aí sim será o caso de proceder-se a uma escritura pública de divisão amigável, pois com a unificação (união dos dois imóveis), haverá um só imóvel que será dividido entre seus proprietários. A divisão, portanto, nesta hipótese específica, será viável e representará um critério matemático, de tal sorte que, encerrada a operação de divisão, o todo não existirá mais, nascendo as partes. Recomenda-se, por fim, a consulta a um tabelião para que ele, analisando pessoalmente cada documento, possa orientar as partes interessadas quanto às possibilidades juridicamente mais adequadas para o caso em concreto.

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no último domingo, dia 1° de janeiro de 2006, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pela registradora Aline Molinari, Oficial do RI de Viradouro, SP.

 
 

 

 

 

PERGUNTA: Sou proprietário de parte ideal (10 alqueires) de um imóvel com área total de 100 alqueires. Os 90 alqueires restantes pertencem a mais 5 co-proprietários. Efetuei o levantamento topográfico de minha parte ideal, na qual estou na posse, com a concordância dos demais condôminos. Pretendo proceder a retificação para individualizar a minha parte do imóvel, com a concordância dos demais condôminos. Há possibilidade? Os demais condôminos não querem arcar com as despesas da medição da área de 100 alqueires.  Sérgio A. Gerra – Bauru-SP

RESPOSTA DO IRIB: No atual sistema de Registro de Imóveis, regido pela Lei 6.015/73, impera o princípio da unitariedade,  pelo qual cada imóvel deverá conter matrícula própria. Inadmissível portanto, a abertura de matrícula que reflete somente uma parte ideal do todo.

Diante dessa sistemática não há possibilidade de se retificar parte ideal, transformando-a em área localizada, mesmo com a concordância dos demais condôminos. A exclusão dos demais condôminos daquela parte localizada, implica em transmissão e portanto, em sentido contrário, em atribuição da propriedade, sem que tenha havido um título que formalizasse essa transmissão,  o que fere o princípio registrário da continuidade, previsto no Art. 237 da Lei 6.015/73. A forma procedimental que permite a extinção do condomínio é a divisão.

Nesse sentido é necessário que previamente haja a retificação do todo do imóvel, área de 100 alqueires, para apuração da sua real descrição, para que em um segundo momento, seja promovida a divisão do imóvel (extinção de condomínio), através de escritura pública. Por esse procedimento e após o registro da escritura na serventia  imobiliária competente, cada condômino passará a ser proprietário de áreas individualizadas.

A sua atual situação jurídica é do denominado condomínio “pro-diviso”,  que, segundo definição do jurista Silvio Rodrigues, “se apresenta quando os condôminos, com aprovação tácita  recíproca, se instalam em parte da área comum e sobre ela exercem  todos os atos de proprietário singular e com exclusão de seus consortes, como se já houvesse a gleba sido partilhada.”

 

Dessa forma, já que os demais condôminos não querem arcar com os custos da medição da área total do imóvel, uma solução seria a ação de usucapião, que não se presta somente para aquisição do domínio, mas também para sanar eventuais vícios anteriores. A espécie de usucapião, para esse caso concreto, seria a ordinária, que é aquela em que o possuidor dispõe de justo título e boa fé. 

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 18/12, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pela registradora Regina Maria Poncioni Bertoli, Oficial de RI de Piraju, SP.

 

 

 

 

 

PERGUNTA: Estou comprando um sítio no interior de S. Paulo e o seu proprietário me apresentou uma certidão atualizada da transcrição do imóvel. Nesta certidão, a descrição do sítio é muito precária e antiga. O meu advogado acha que eu deveria exigir que o vendedor me apresentasse a certidão da matrícula do sítio. Esta orientação está correta? N.A. - Campo Belo, SP

RESPOSTA DO IRIB: No sistema antigo de registro, que era regido pelo Decreto n° 4.857/39, as transmissões e aquisições eram transcritas (registradas) no Livro denominado !transcrição das transmissões".

Com a entrada em vigor da atual Lei dos Registros Públicos, Lei n° 6015/73, foi instituído o sistema de matrículas, onde cada imóvel deve possuir uma matrícula autônoma.

Dessa forma se a escritura ingressou no Registro de Imóveis, anteriormente à vigência da atual Lei dos Registros Públicos, o imóvel encontra-se transcrito. Logo, a Certidão a ser expedida é da Transcrição. Ao contrário, se o título ingressou na vigência da atual Lei 6.015/73, o imóvel encontra-se matriculado. Então a certidão a ser expedida é a cópia da Matrícula.

Nesse sentido, o fato do imóvel estar transcrito ou matriculado não muda a situação jurídica do imóvel. Apenas demonstra que foram registrados por diferentes sistemas de registro.

Há possibilidades do proprietário requerer ao Oficial de Registro de Imóveis a abertura de matrícula para esse imóvel, podendo ocorrer a sua inviabilidade, dependendo do grau de precariedade da descrição do imóvel.

Mas, no geral, se for possível a sua abertura, em nada muda a sua situação (descrição) e partes envolvidas, ou seja, apenas transporta-se os dados contidos na transcrição para a matrícula a ser aberta. No entanto, para obter maior segurança na sua compra quanto aos reais limites do imóvel, já que a descrição contida no registro é muito precária , uma alternativa seria solicitar ao proprietário que promova a retificação do registro.

Tal retificação, que antigamente somente poderia ser feita em juízo, agora está muito simplificada podendo também ser feita no próprio cartório, conforme dispõe o Art. 212 da Lei 6.015/73.

Entretanto, é indicado verificar a quanto corresponde a área do imóvel, em face do disposto na Lei 10.267/2001 e seus regulamentos, já que se o imóvel possuir área acima de 1.000,00 hectares, a descrição do imóvel deverá ser atualizada, procedendo-se o georreferenciamento ao sistema geodésico brasileiro, e certificação expedida pelo INCRA.

Esse tipo de medição, que é feita com um aparelho que se chama GPS, identifica o imóvel de maneira muito precisa, de forma que não há como confundir um imóvel com outro. Caso a área do imóvel seja inferior a 1.000,00 hectares, o levantamento da descrição do imóvel poderá ser obtido através de qualquer sistema de medição.

 

 FONTE:

Coluna do Irib publicada no dia 27/11, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo. Pergunta respondida pela nova colaboradora da publicação, a registradora Regina Maria Pancioni Bertoli, Oficial do RI de Piraju, SP.

 

 

 

 

 

A hora do registro

Saiba quais cuidados devem ser tomados durante a aquisição de imóveis

Carla Monique Biagatto

Muitas pessoas acreditam que os obstáculos para comprar um imóvel terminam na obtenção dos fundos de pagamento e esquecem que, além da negociação de preço, a documentação do imóvel deve estar regularizada.

Os cuidados com o registro dos imóveis urbanos recém-adquiridos devem ser acompanhados de perto pelo comprador, já que qualquer irregularidade pode provocar graves conseqüências, que chega até mesmo a perda do bem. Atualmente a maioria das imobiliárias oferece serviços de facilitação de obtenção das informações necessárias para a compra de um imóvel. Mesmo assim o comprador deve estar atento e verificar todas as exigências de regulamentação desse imóvel.

Antes - O primeiro passo é a verificação de titularidade do imóvel: só pode vender quem for titular do imóvel e quem tenha a escritura registrada em um dos dois registros de imóveis de Ribeirão Preto (no caso da cidade).

É necessário também que seja feita verificação da situação do imóvel. Essa etapa exige certidões negativas de débitos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de taxas condominiais. Junto ao município são necessárias as emissões da certidão de cadastro técnico (verificação dos dados do terreno e da construção), de débitos do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social), para verificar a regularidade das obras, e ‘habite-se’ (documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências – legislação local – estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos).

Outra verificação necessária é a situação de quem vende o imóvel. São sempre bem vindas consultas a RG, CPF e certidões de nascimento ou casamento atualizadas.

Importante – As consultas mais importantes que devem acontecer na hora da compra são com relação a ações cíveis, fiscais e criminais em nível estadual e federal – que podem ser obtidas no fórum – e certidão de ações trabalhistas emitidas pela justiça do trabalho.

Caso haja ações como estas, o novo proprietário pode até perder o imóvel. Deve-se requerer também a certidão de regularidade fiscal junto à Receita Federal.

Algumas observações – Caso o imóvel pertença a pessoa jurídica a verificação deve ser feita através da análise do contrato social e de certidões da Receita Federal do Brasil e do INSS.

Se quem vender é representado por procurador, é necessário solicitar a certidão da procuração que deve ser pública (lavrada em cartório) e a cópia dos principais documentos do procurador.

Se qualquer um dos contratantes não souber ler e escrever este deverá estar acompanhado de pessoas conhecidas, uma a fim de assinar o contrato pelo analfabeto (a rogo) e outra como testemunha.

Negócios feitos com herdeiros de imóveis normalmente são problemáticos. Os herdeiros não podem vender imóveis exceto se tiver alvará de juiz autorizando a venda.

Alteração

Quitação deve ser averbada

Não só as transferências de imóveis, quando de comercializações, devem ser registradas. A quitação, quando o imóvel é financiado, devem ser averbadas para que constem da matrícula do imóvel. Para fazer a averbação, o proprietário do imóvel deve ter a quitação da instituição financeira, requerida pelo cartório de registro de imóveis. Todas as informações devem constar da matrícula do imóvel. Propriedades em situação irregular não podem, por exemplo, receber financiamento, o que dificulta a venda.

Registro é imprescindível

Um dos cuidados imprescindíveis é o registro da escritura. Todo imóvel deve ter a escritura registrada ou seu proprietário corre o risco de perdê-lo em caso de uma eventualidade. Um exemplo é o ocorrido na história de ficção da rede Globo, América. Nela, o fazendeiro Zé Higino perde suas terras por não ter registrado a escritura e tem de discutir na justiça se pode ter a propriedade de volta.

O registro é o que assegura o direito do proprietário. Toda e qualquer alteração de registro deve ser feita somente com sua assinatura.

Depois de fechado o negócio é necessário procurar um tabelião de notas – na cidade de Ribeirão Preto há cinco tabeliães – que dará as orientações necessárias e lavrará a escritura.

Um alerta é em relação aos pagamentos. O pagamento do valor total do imóvel não deve ser feito antes da lavratura da escritura. Se o contrato for particular, parte do pagamento deve ser deixada para ser paga mediante lavratura da escritura.

Taxas – Em geral, as taxas de serviço de cartório e registros são altas. Os valores cobrados são estabelecidos de acordo com lei estadual. O valor cobrado varia de imóvel para imóvel, de acordo com o valor venal, estabelecido pela Prefeitura, para cálculo do IPTU.

O Estado de São Paulo é um dos que apresenta taxas de registro mais caras do país. Isso porque cerca de 40% do valor pedido são direcionados para os cofres públicos. Há também taxas municipais, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), equivalente a 2% do valor do imóvel. Todas as informações podem ser adquiridas nos cartórios e registro de imóveis da cidade.

Se você tem dúvidas a respeito de documentação de imóveis, mande suas questões para: espacoimobiliario@jornalacidade.com.br.

 

 

 

 

 

PERGUNTA: Gostaria de saber quais são meus direitos no terreno em que moro há mais de 18 anos. Tenho apenas o IPTU em nome do meu pai, conta de luz e água, porém não tenho a escritura, moro com minha esposa e 3 filhas. Quero saber se tenho direito de pedir usucapião, pois contribuí e fiz melhorias no terreno como água, luz, calçada, etc. P.D. – São Paulo

RESPOSTA DO IRIB: O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1238, determina que: “aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Dispõe, ainda, no parágrafo único do mesmo artigo, que o referido prazo será reduzido para 10 anos se “o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

Exige a lei, nesta hipótese, somente a posse ininterrupta, isto é, contínua, por um período certo de tempo – 15 ou 10 anos. A continuidade da posse nos prazos exigidos pela lei deverá ser comprovada em juízo. Tratamos aqui dos requisitos da chamada usucapião “extraordinária”, conforme classificação feita pela doutrina.

A lei civil prevê, ainda, que, havendo “justo título” e “boa-fé”, o prazo da posse, desde que esta seja contínua e incontestável, será de 10 anos (podendo ser reduzido para 5 anos nos casos de aquisição onerosa, cujo registro na serventia imobiliária foi cancelado).

Nesses casos, ocorrerá a modalidade ordinária de usucapião, que se distingue da extraordinária, pela necessidade de existência do justo título e da boa-fé. Pode-se considerar com justo título todo ato ou negócio jurídico que possibilite a transferência da propriedade, como, por exemplo, um instrumento particular de compra e venda, sendo presumida, nestes casos, a boa-fé do possuidor, a qual deve persistir durante todo o período aquisitivo. Há, ainda, a usucapião constitucional, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e hoje, também constante da lei civil, em seu artigo 1240. Vejamos: “aquele que possuir como sua, área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Esses são, em linhas gerais, os requisitos legais para que seja declarada judicialmente a aquisição da propriedade imóvel por usucapião, ressaltando-se que essa sentença judicial (mandado judicial) será o título hábil a ser levado à serventia imobiliária para registro. Assim, recomenda-se que seja consultado um advogado para análise do caso concreto e a propositura da competente ação de usucapião.  

 

Fonte:

Coluna do Irib publicada no dia 30/10, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo. Pergunta respondida pela registradora Aline Molinari, Oficial do RI de Viradouro.  

 

 

 

 

 

PERGUNTA: Sou casada em segundas núpcias pelo regime da separação obrigatória de bens, segundo determina o Código Civil Brasileiro, pois meu marido já tinha mais de 60 anos de idade na data do casamento (7/06/03). Do casamento anterior, tenho dois filhos e o meu marido também tem dois, todos maiores e capazes. Quando o conheci, eu já tinha uma casa quitada e ele era meeiro no inventário dos bens deixados por morte da primeira mulher. Após nosso casamento, com a parte que lhe coube, ele comprou um apartamento (onde moramos) em seu nome. Recentemente, vendi minha casa e com o dinheiro, comprei um apartamento. Como devo proceder para regularizar meu apartamento? Numa eventual separação do casal, seja por morte ou judicial, um terá direitos sobre o patrimônio do outro? L.C. – City América, SP

RESPOSTA:
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.641, determina ser obrigatório o regime da separação de bens, dentre outras hipóteses, no casamento de pessoa maior de 60 anos. Neste regime, cada cônjuge conserva-se na propriedade, posse e administração de seus bens com exclusividade. O intuito da lei, ao determinar este regime, foi justamente proteger o patrimônio daqueles que se casam nesta idade. Quanto aos bens adquiridos na constância da sociedade conjugal, apesar de haver uma grande discussão doutrinária a respeito, vem prevalecendo o entendimento, à luz do atual diploma civil, segundo o qual, somente se comunicam os bens adquiridos com esforço comum de ambos os cônjuges. Esta é a presunção resultante da aplicação da Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal.

Na situação em questão, entretanto, o preço pago na aquisição de cada bem imóvel resultou da venda de outro bem particular do cônjuge adquirente, havendo, na verdade, uma sub-rogação neste preço. Aplica-se, aqui, semelhantemente, o disposto no artigo 1.659 do Código Civil para o regime da comunhão parcial de bens, que determina que não se comunicam “os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um só dos cônjuges, em sub-rogação dos bens particulares”.

É importante, entretanto, quando da lavratura da escritura pública do imóvel, explicitar esta situação, isto é, mencionar que o bem imóvel está sendo adquirido por somente um dos cônjuges, com recursos oriundos de venda de outro imóvel, já pertencente exclusivamente ao cônjuge adquirente, recomendando-se, ainda, que o outro cônjuge compareça também ao ato como anuente.

É importante que faça uma consulta prévia ao tabelião de sua confiança, que irá lavrar a escritura do seu apartamento. De agora em diante, observe que todos os bens que porventura forem adquiridos durante o seu casamento, resultantes de esforço comum dos cônjuges, serão compartilhados por ambos.

 

FONTE:
Jornal Diário de S. Paulo, dia 23/10, no caderno de Imóveis, respondida pela registradora Aline Molinari, Oficial do RI de Viradouro.

 

 

 

 

 

Títulos e Documentos

 

 

Cédulas de Crédito em Cartório
de Títulos e Documentos
                                                                                  C. Oliver B. Garcia
               
Tendo em vista as freqüentes indagações quanto à inscrição de instrumentos cedulares emitidos em favor de instituições financeiras e garantidos por bens móveis dados em alienação fiduciária, venho pela presente oferecer singelo esclarecimento quanto à adequação jurídica de tal matéria , respeitados os preceitos legais e doutrinários atualmente vigentes em nosso sistema jurídico .
                Derivada do latim schedula, a palavra cédula significa bilhete ou toda espécie de papel representativo de moeda em curso ou obrigação pactuada.
                Os títulos de financiamento, dentre os quais se insere a Cédula de Crédito Comercial , Industrial e Rural se enquadram na categoria de títulos de crédito impróprios por força de algumas peculiaridades , dentre as quais se destaca o princípio da cedularidade. “ Por este princípio , a constituição dos direitos reais de garantia se faz no próprio instrumento , na própria cédula .” ( Coelho , Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial , Editora Saraiva , 10ª Edição , 1999. p. 283).
                Afrânio de Carvalho ensina que tais instrumentos cambiais são formulários próprios , que , dispensando escritura pública ou particular , contém a estipulação da obrigação e a constituição do direito real , pelo que , uma vez inscritos, ficam, como títulos a ordem , aptos a circular por endosso : são as cédulas hipotecárias e  pignoratícias” ( Carvalho , Afrânio. Registro de Imóveis , ed. Forense , 4ª edição , 1998. Rio de Janeiro , p. 126).
                Por força do Decreto 413/69 e do artigo 178, inciso II da Lei 6.015/73, as Cédulas de Crédito Industrial e Comercial devem ser inscritas no Registro de Imóveis .
                Entretanto , se o título cambial estiver garantido por Alienação Fiduciária, o negócio jurídico exige maiores formalidades .
                O Decreto 413/69, em seu artigo 27, determina que :
                Quando da garantia da cédula de crédito industrial fizer parte a alienação fiduciária, observar-se-ão as disposições constantes da Seção XIV da Lei 4.728” ( com atual redação dada pelo artigo 1º do Decreto-Lei 911/69, alterando o artigo 66 da Lei 4.728/65).
                Por conseguinte , clara é a determinação contida no Decreto-Lei nº 911/69:
                “A alienação fiduciária somente se prova por escrito e seu instrumento , público ou particular , qualquer que seja o seu valor , será obrigatoriamente arquivado, por cópia ou microfilme , no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do credor , sob pena de não valer contra terceiros , (...).”
                A exigência de revestir-se de maior segurança jurídica a Alienação Fiduciária, advém da própria natureza de tal direito real assim constituído: dotado de peculiaridades próprias, a garantia real assim estabelecida goza de certos privilégios em relação ao penhor . O Decreto-Lei 911 representa um diploma legal cuja austeridade acaba por tornar a Alienação Fiduciária sobre bens móveis um poderoso instrumento munido de vigorosa proteção para o credor :
                Art. 3º - O proprietário , fiduciário ou credor , poderá requerer contra o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente , desde que comprovada a mora ou inadimplemento do devedor .
  ......................
                Art. 4º - Se o bem alienado fiduciariamente não for encontrado ou não se achar na posse do devedor , o credor poderá requerer a conversão do pedido de busca e apreensão , nos mesmos autos , em ação de depósito ...( Regulada pelo Código de Processo Civil , a ação de depósito pode culminar até mesmo com a prisão do depositário infiel ).   
                Assim sendo, inegável a severidade e recrudescimento com que foi tratada a garantia fiduciária.
                Cabe esclarecer que , o ato jurídico a ser levado ao Registro Imobiliário ( emissão de cédula de crédito ) não se confunde com o negócio jurídico que garantiu tal título de crédito ( formalização de contrato de alienação fiduciária) e que , dotado de regramento e juridicidade específicos , deve ser devidamente publicado no competente Registro de Títulos e Documentos .
                Para que qualquer direito real ( ainda que originado pela emissão de um título cambial ) possa nascer , faz-se necessário o preenchimento dos requisitos essenciais para sua constituição , dentre os quais ressalta o jus persequendi: direito de seqüela que garantirá ao credor o poder de reclamar a coisa dada em garantia , em poder de quem quer que ela se encontre.
                A jurisprudência , nesse sentido , proclama que :
                “A boa do adquirente reclama a proteção surgente de indispensável registro da alienação fiduciária no Ofício de Títulos e Documentos (STJ, Resp. 226856/PB, 21/02/2000, rel. Min. Milton Luiz Pereira ).
                Para a proteção do terceiro adquirente de boa-fé , é indispensável o registro da alienação fiduciária no ofício de títulos e documentos e no certificado pela repartição de trânsito ” (STJ, Quarta Turma , Ministro Relator Ruy Rosado de Aguiar, Resp. 34957/SP, julgado me 25/10/94, DJU de 21/11/1994).
                “O registro do contrato de alienação fiduciária é exigência legal para ser oponível contra terceiros (Ap. 612-87, “s”, 1ª TC TJMS, Rel. Des. Alécio Antônio Tamiozzo, in DJMS 2204, 3/12/87, p. 6).2
                Daí a razão pela qual o Registro de Títulos e Documentos tem se mostrado um importante mecanismo de tutela da segurança jurídica dos mais variados instrumentos elaborados dentro do campo do Direito das Obrigações .
                José Carlos Moreira Alves, em proficiente trabalho sobre tal matéria , ensina :
                “(...) antes do registro o contrato de alienação fiduciária em garantia é apenas um título de constituição da propriedade fiduciária, que ainda não nasceu, porquanto seu nascimento depende do competente registro desse título . E se não havendo constituído, ainda a propriedade fiduciária, inexiste para o credor , garantia real ...” (Alves, José Carlos Moreira. Da Alienação Fiduciária. 3ª ed. Rio de Janeiro . Forense , 1987, p. 81).
                Na rotina dos contratos de financiamentos voltados para o fomento da atividade econômica empresarial , por vezes são oferecidos em garantia bens dos sócios e não da pessoa jurídica tomadora do empréstimo , o que acaba por representar um risco ainda maior para o credor , que poderá se ver às voltas com futuras alegações de ilegitimidade de parte contrária em eventual demanda judicial , pois , a devedora ( pessoa jurídica ) tem personalidade jurídica distinta de seus sócios ( pessoas físicas ).
                Deve, portanto , a instituição financeira procurar revestir a caução real de requisitos essenciais para sua constituição , máxime em se tratando de bens de fácil circulação , passíveis de serem alheados a qualquer momento e garantidos por instituto jurídico que , dotado de peculiaridades próprias, tem sua constituição determinada de forma cogente por diploma legal em vigor .
 
C onclusão
                Cédulas de Crédito são registradas na Serventia Predial, por força dos dispositivos legais pertinentes a tal matéria .
                Quando tais títulos forem lastreados por Alienação Fiduciária, deve-se proceder ao registro da Cédula no Registro de Imóveis e da garantia real em Títulos e Documentos pelos seguintes motivos :
                a) O próprio Decreto 413/69, que regulamenta a emissão das Cédulas de Crédito Industrial e Comercial , determina que , em havendo garantia constituída por Alienação Fiduciária, deverão ser atendidas as determinações do Dec. 911:                    A alienação fiduciária somente se prova por escrito e seu instrumento (...) será obrigatoriamente arquivado (...) no Registro de Títulos e Documentos (...);
                b) A alienação fiduciária é garantia regulada por lei própria e cuja austeridade acaba por dotá-la de prerrogativas específicas, inspirando, assim , maiores formalidades para que possa gozar de sua peculiar força coercitiva contra o devedor ;
                c) A nota de crédito lastreada por garantia real (passando a denominar-se a partir de então Cédula de Crédito ”) enseja dois atos jurídicos distintos : a emissão de um título cambial e a constituição de direito real de garantia , com características , princípios e disciplina legal distintos ;
                d) Enquanto no Registro de Imóveis é publicada a emissão da Cédula de Crédito , no Registro de Título e Documentos é constituída a garantia real sobre bem móvel e que lastreou a cambial .
               
O autor : C. Oliver B. Garcia é Oficial do Serviço
de Registro de Títulos e Documentos
e Civil de Pessoas Jurídicas
de Poços de Caldas, MG

 

 

 

 

 

Quando o imóvel é dado em comodato

Recentemente abordamos este assunto, porém o faremos novamente para esclarecer à nossa leitora de que o imóvel, quando é dado em comodato, necessita de um contrato parecido com o contrato de locação. A diferença é que o comodatário não pagará aluguel, mas ficará responsável pela manutenção do imóvel, pela defesa dos limites, pelo pagamento dos impostos e taxas, das contas de luz, gás e água, mantendo-o nas condições em que o recebeu.

O contrato também não deve deixar de estabelecer o prazo de duração. Caso não haja um prazo definido, é possível também dar por prazo indeterminado. O que não deve ficar de fora é uma cláusula bem feita de que a ambas as partes é facultado rescindir o contrato desde que notifique a outra no prazo de 30 dias.

Quanto ao registro deste contrato, nos parece que o melhor seria o Cartório de Títulos e Documentos, pois esse registro dá validade entre as partes e não contra terceiros. E o caso de comodato na maioria das vezes está restrito às partes, salvo algumas exceções.

Fonte:

Jornal do Brasil - RJ

 

 

 

 

 

Pessoa Jurídica

 

 
CCB: lei prorroga adaptação e faz outras alterações.
 
 
Lei nº 11.127, de 28 de junho de 2005
Altera os arts. 54, 57, 59, 60 e 2.031 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, e o art. 192 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e dá outras providências.
 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1o - Esta Lei altera os arts. 54, 57, 59, 60 e 2.031 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil e acrescenta § 5o ao art. 192 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.
Art. 2o - Os arts. 54, 57, 59, 60 e 2.031 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passam a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 54. ..................................
...............................................
V – o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos;
.......................................................
VII – a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas." (NR)
"Art. 57 A exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure direito de defesa e de recurso, nos termos previstos no estatuto.
Parágrafo único. (revogado)" (NR)
"Art. 59. Compete privativamente à assembléia geral:
I – destituir os administradores;
II – alterar o estatuto.
Parágrafo único. Para as deliberações a que se referem os incisos I e II deste artigo é exigido deliberação da assembléia especialmente convocada para esse fim, cujo quorum será o estabelecido no estatuto, bem como os critérios de eleição dos administradores." (NR)
"Art. 60. A convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantido a 1/5 (um quinto) dos associados o direito de promovê-la." (NR)
"Art. 2.031. As associações, sociedades e fundações, constituídas na forma das leis anteriores, bem como os empresários, deverão se adaptar às disposições deste Código até 11 de janeiro de 2007.
..............................................................................." (NR)
Art. 3o - O art. 192 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, passa a vigorar acrescido do seguinte § 5o:
"Art. 192. .................. .......................... .. ...............................
§ 5o O juiz poderá autorizar a locação ou arrendamento de bens imóveis ou móveis a fim de evitar a sua deterioração, cujos resultados reverterão em favor da massa." (NR)
Art. 4o - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 5o - Revogam-se o parágrafo único do art. 57 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e a Lei no 10.838, de 30 de janeiro de 2004.
Brasília, 28 de junho de 2005;
184o da Independência e 117o da República.

 

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Márcio Thomaz Bastos